Cosa devi fare per legge.
Chi affitta a turisti ha obblighi che tornano a ogni soggiorno e altri che tornano una volta l'anno. Eccoli in fila, con il termine e con quello che fa Ettore Cedola per ciascuno.
Prima di leggere. Le regole cambiano e alcune dipendono dalla regione o dal Comune. Questa pagina è una guida, non è consulenza legale o fiscale: per il tuo caso chiedi al Comune o al commercialista. Aggiornata al 16 ottobre 2026.
A ogni soggiorno.
Comunicare gli ospiti alla Questura
Quando. Entro 24 ore dall'arrivo, entro 6 ore se il soggiorno non supera le 24 ore. Si fa per ogni ospite, dopo aver controllato di persona il documento originale. Il check-in si fa sempre in presenza.
Cosa fa Ettore. Legge il documento davanti a te, con la fotocamera o con il chip, compila la scheda, ti dice quanto tempo resta e invia ad Alloggiati Web quando confermi. La foto che l'ospite manda prima dell'arrivo serve solo ai primi controlli, per esempio se il documento è già scaduto il giorno della prenotazione: la lettura che vale è sempre quella in presenza. Un ospite risulta comunicato solo quando il portale lo conferma, e la ricevuta di ritorno viene conservata.
Il CIN dell'immobile
Quando. Sempre. È il Codice identificativo nazionale: va indicato negli annunci e, in genere, esposto all'esterno dell'immobile. Lo richiedi tu al Ministero del Turismo.
Cosa fa Ettore. Lo tiene nella scheda di ogni casa e lo scrive sulla ricevuta. Se non ce l'hai ancora, crei la casa lo stesso e l'app te lo ricorda quando emetti la ricevuta.
La ricevuta e il bollo
Quando. Alla partenza o all'incasso. Sopra 77,47 € serve il bollo da 2 €, di norma a carico dell'ospite: si compra il contrassegno telematico (tabaccheria, posta, sito dell'Agenzia delle Entrate) e si applica all'originale. La sua data non può essere dopo quella della ricevuta.
Cosa fa Ettore. Numera le ricevute senza salti, scrive l'importo in cifre e in lettere, calcola il bollo e ti avvisa in anticipo di procurare il contrassegno. Una ricevuta emessa non si modifica: si storna.
L'imposta di soggiorno
Quando. Solo nei Comuni che l'hanno istituita. Importo, esenzioni e numero massimo di notti cambiano da Comune a Comune. Nelle isole minori c'è l'imposta di sbarco, al posto di quella di soggiorno.
Cosa fa Ettore. Ti propone la configurazione con la fonte del regolamento e non la applica finché non confermi. Scrive «non istituita» solo dove l'ha verificato, altrimenti «non verificata». Sulla ricevuta sta in una sezione a parte, fuori dal totale.
I flussi turistici (ISTAT)
Quando. Dipende dalla regione. Molte usano lo stesso sistema (ROSS1000), altre ne hanno uno loro: in Puglia, per esempio, il file si carica a mano su SPOT. Scadenze e credenziali cambiano.
Cosa fa Ettore. Sa cosa serve nella tua regione, ti avvisa quando c'è da fare e prepara i dati nel formato giusto.
Comunicazione prezzi e servizi
Quando. Dove la regione la prevede, con una scadenza sua: in Puglia è annuale. È un adempimento diverso dai flussi turistici.
Cosa fa Ettore. Ti ricorda la scadenza e raccoglie i dati richiesti.
Una volta l'anno, per le tasse.
La cedolare secca
Cos'è. L'imposta sostitutiva sull'affitto: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo. Dal 2026 il regime della locazione breve vale per un massimo di due appartamenti nell'anno; oltre, l'attività si presume imprenditoriale.
Cosa fa Ettore. Ti mostra una stima per casa e un totale, e ti avvisa se superi la soglia. È una stima: non sostituisce la dichiarazione dei redditi.
La ritenuta del 21%
Quando. Se un portale o un altro intermediario interviene nel pagamento, trattiene il 21% e lo versa lui. La ricevuta all'ospite resta dell'importo pieno.
Cosa fa Ettore. Ti mostra il netto che aspetti e toglie la ritenuta dall'imposta stimata.
Più di 30 giorni
Quando. Il regime vale per contratti fino a 30 giorni. Si contano i giorni dello stesso ospite nello stesso immobile in un anno, non il singolo soggiorno: quattro soggiorni da otto notti li superano. Sopra la soglia, il contratto va registrato. Confermalo con il commercialista.
Cosa fa Ettore. Te lo dice prima di registrare, segna il soggiorno come fuori regime e apre l'adempimento di registrazione.
Il riepilogo per il commercialista
Quando. A fine anno.
Cosa fa Ettore. Un documento unico con incassi, stima della cedolare, ritenute subite, spese e margine netto, pronto da consegnare. Puoi darglielo con un collegamento, il portale del commercialista, che lui apre senza registrarsi.
Cosa resta sempre a te.
Ettore Cedola non è un commercialista e non è un avvocato. Non presenta la dichiarazione dei redditi e non versa le imposte al posto tuo: ti dice cosa fare, entro quando e quanto. Il controllo di persona dei documenti e la responsabilità di rispettare gli obblighi restano di chi gestisce la struttura.
Vuoi vedere come si fa?
Prova una prenotazione dall'inizio alla fine, senza installare niente.